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Est-il judicieux d'intégrer de la pierre dans votre assurance-vie ?

La majorité des assureurs proposent désormais des supports adossés à de l’immobilier afin de booster le rendement de leur assurance-vie. Celui des fonds en euros, qui est sécurisé certes, est de seulement 1% à 1.5%. Il s’affaiblit depuis déjà plus de 5 ans et n’intéresse que les épargnants qui sont peu friands aux risques. Est-il alors judicieux de placer de la pierre dans votre assurance-vie ?

 

L’immobilier : quel rendement et quelle sécurité ?

Il existe en plusieurs types et leur rendement est très disparate. Les deux principales catégories sont l’immobilier résidentiel d’une part, et l’immobilier professionnel d’autre part. Ceux-ci se déclinent encore en sous-familles. Le choix dépend donc de plusieurs paramètres afin de tabler sur une bonne rentabilité.

L’immobilier résidentiel est plus ou moins sécurisé dans la mesure où la demande en logement principal demeure élevé, notamment dans les grandes agglomérations (zone A Bis, A et B1). Ceux qui investissent dans ces secteurs peuvent donc s’attendre à un taux de remplissage assez élevé et à des risques locatifs moindres – en respectant toutefois certains critères déterminants relatifs à la mise en location.

En revanche, l’immobilier professionnel ne répond pas toujours à ces règles et la demande locative varie en fonction de plusieurs paramètres. Par exemple la nature de l’activité du locataire (s’agit-il d’un commerce essentiel ou non ?), le secteur dans lequel il exerce (sachant que plusieurs d’entre eux sont fortement touchés par la crise économique).

 

L’immobilier qui intéresse les assureurs

Les assureurs ne sont pas des spécialistes dans l’investissement immobilier, c’est pourquoi ils préfèrent se tourner vers les professionnels pour intégrer de la pierre dans leurs produits qui sont des supports en unités de comptes. De plus, ils peuvent ainsi jouir d’une extrême diversification qui leur permet d’optimiser la sécurisation de leurs actifs.

Ainsi, les produits à travers lequel les assureurs souscrivent sont les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Ces actifs se distinguent par leur composition : des immeubles professionnels et résidentiels implantés non seulement en France, mais aussi à l’étranger.

 

Les produits les plus souscrits par les assureurs

Ce sont les SCPI de rendement et à fort taux de distribution sur valeur de marché qui séduisent le plus. Les assureurs les choisissent pour les placer dans leur patrimoine en raison de ce rendement très attractif (qui oscille entre 4.5% et 6% en période florissante et entre 3.8% et 4.3% dans un contexte d’économie affaiblie). Ce sont d’ailleurs ces actifs qui intéressent le plus d’investisseurs pour la qualité des loyers qui en sont issus, c’est-à-dire les dividendes.

Nous avions mentionné que les assureurs s’intéressent aussi aux OPCI. La souscription à ces derniers s’accompagne cependant d’un certain niveau de risque, d’où la nécessité de bien savoir les sélectionner.

La meilleure manière de profiter de la pierre dans une assurance-vie consiste à diversifier les SCPI, en rajoutant quelques OCPI à faibles risques dans le portefeuille. La segmentation peut se faire de différentes manières : par société de gestion, par secteur géographique et par actif proprement dit.

 

Le rendement de la pierre au sein d’une assurance-vie

Chaque SCPI et OPCI a son propre rendement grâce aux fondamentaux établis par leurs propres sociétés de gestion. Une fois acquises par l’assureur, le rendement reste le même. Cependant, celui qui intéresse l’épargnant est plutôt celui du contrat, en fonction de l’ensemble des unités de comptes sélectionnées. Plusieurs paramètres changent également une fois les SCPI et les OPCI souscrits par le biais de l’assurance-vie. Exemple : les dividendes distribués par l’assureur, le prix de la part, le délai de jouissance. Par conséquent, bien se renseigner sur ces conditions et réaliser une simulation avant de choisir le contrat le plus adapté.