L’investissement dans une Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI) se démocratise, de plus en plus de contribuables souhaitant profiter des rendements intéressants de la SCPI et du peu de gestion qu’elle offre. Investir dans ces sociétés de gestion peut se faire de plusieurs façons: à crédit, en direct ou dans un contrat d’assurance vie dans le cas d’investissement en pleine propriété. Il est possible de démembrer la propriété des parts de SCPI détenues, entre la nue-propriété et l’usufruit. Ce seront donc deux personnes différentes qui se partageront les parts. Chaque partie aura des attentes et profils distincts. Nous allons voir en détail le cas de la nue-propriété en SCPI.
Il faut tout d’abord savoir qu’il est possible d’acquérir la nue-propriété de parts de SCPI lors d’un démembrement viager ou lors d’un démembrement temporaire.
Le démembrement viager va s’éteindre au décès de l’usufruitier. Il est souvent utilisé lorsqu’un parent souhaite se constituer des revenus complémentaires via l’achat de parts de SCPI. En léguant la nue-propriété à ses enfants tout en gardant l’usufruit, les enfants n’auront pas à payer d’impôts sur les parts. Au décès du parent, ses enfants recouvriront la pleine propriété des parts tout en bénéficiant d’un avantage successoral. En effet, ils bénéficieront d’une fiscalité de transmission entre vivants, ce qui est plus avantageux qu’en cas de décès.
Le démembrement temporaire consiste à détenir des parts de SCPI en nue-propriété sur une durée déterminée au préalable, souvent comprise entre 5 à 10 ans. L’intérêt de ce montage est double. L’investisseur va payer les parts de SCPI avec une décote, ces parts sont donc beaucoup moins cher qu’en pleine propriété. En règle général, le prix sera de 80% du prix en pleine propriété pour un démembrement sur 5 ans et de 65% pour un démembrement de 10 ans. Ce montage est donc conseillé aux personnes souhaitant préparer leur retraite. Ils ne percevront pas de revenus tout au long du démembrement et ne payeront donc pas d’impôts sur les parts de SCPI. A terme, ils auront la pleine propriété des parts et pourront ainsi bénéficier de compléments de revenus importants. Enfin, il est aussi nécessaire de savoir que les parts de SCPI détenues en nue-propriété ne rentrent pas dans l’assiette de l’ISF.
